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监管层摸排房企境外债到期情况(地产美元债遭受重创打击)

10月26日,据第一财经报道,外管局上海分局召开会议,对房企境外债到期情况进行摸排,要求周三前提交本年度境外债到期情况,周五提交今年年底境外债的安排,含到期

深陷债务困境的房企,正迎来一波接一波的救援。

01 还债开绿灯

10月26日,据第一财经报道,外管局上海分局召开会议,对房企境外债到期情况进行摸排,要求周三前提交本年度境外债到期情况,周五提交今年年底境外债的安排,含到期本金和利息,回购需求、自有资金安排等。

另据《界面》报道,外管局已为房企境内资金偿还境外债开辟“绿色通道”。

据知情人士透露,绿色通道开通后,房企用境内资金偿还境外债时,审批速度明显加快。

注意关键词:摸排债务,绿色通道。

准确地说,是全面摸底美元债,为房企还债“开绿灯”。

中资地产美元债存量规模为2097亿美元,约等于1.35万亿元人民币,是我国地产商的主要融资渠道之一。

从10月初花样年违约开始,新力控股、鑫苑置业、当代置业纷纷接近或达到实质性违约。

随后,恐慌蔓延,包括绿地、阳光城、弘阳、佳兆业、禹洲、建业、当代置业、融信、中南、中梁等一众房企的多只房企美元债,创下高息地产债8年来最大跌幅。

监管层摸排房企境外债到期情况

雪上加霜的是,评级机构又出手打压。

穆迪接连下调了10余家中国上市房企的信用评级级别或评级展望,其中包括绿地控股、阳光城、佳兆业、中国奥园、合生创展集团、富力地产等多家知名上市公司。

债券违约,还不上钱,就意味着失去了“信用”。

开发商在资本市场失去信用,就失去了一切,停工、抽贷、坏账、拖欠工程款、房屋烂尾。

如果是孤立的几家公司出现资金链危机,倒也没有什么大碍。

问题是,现在近9成房企都受到了影响,不少还是项目遍布全国的百强房企,如果因为资金面紧张出现集体违约,影响不可小视。

02 绿色通道有用么?

肯定有用,但要看是哪些资金。

如果是账上随时可以动用的现金,当然没问题。

但是,花样年账上趴着300亿,当代账上趴着100多亿,还是毫不讲理的违约了。

并不是他们不想还,而是房企财技玩得太过火,把市场、把自己都给骗了。

如果是放在各地房管局监管账户里的预售资金,没达到解冻条件前,是不能挪用的。

监管层摸排房企境外债到期情况

如果是财报期末突然进来的大量“摆账”现金,日子过了就转出去,只是为了报表好看,这些“虚钱”也没用。

房企经外汇管理局和相关部门审批许可,发行海外美元债券,拿到美元,再结汇,换成人民币,用来买地、支付建筑工程费用、支付各种税费等。

同样的,境内资金偿还美元债,也要经过层层审批。

不管怎么说,现在有了专门的通道,加快审批速度,一方面是监管放松的征兆,另一方面也能方便房企腾挪资金,总是一个利好信号。

房企到底欠了多少境外债?

明面上的钱是1.4万亿。

中资离岸地产债数量,已骤升至目前的620只,规模已达到2100亿美元(约合人民币1.40万亿元),占全部中资离岸债规模的22%以上,成为仅次于金融债的第二大中资离岸债品种。

关键是,距离还债高峰,越来越近了。

今年年底前,将有28只地产企业美元债到期,到期规模达到62.91亿美元。

2022年全年,将有206只地产企业美元债到期,到期规模合计达到620亿美元左右。

2023年全年到期规模,将达到480亿美元。

监管层摸排房企境外债到期情况

上千亿美元的债务压顶,这需要一场大摸底。

03 债务摸排

据发改委网站消息,10月26日,发改外资司会同外汇局资本司,召开部分重点行业企业外债座谈会,认真听取参会企业的经营情况、外债偿付计划和意见建议。

所谓“重点行业企业”,其实指的就是房地产行业。

这场会给了两颗“糖”:

在外债备案登记、资金出境方面,满足企业合理合规的外债置换和偿付需求。

这条消息是在预期之内的。

昨天财联社已有报道,已有多家房企收到通知,有房企高管已赶往北京,知情人士说“直接电话通知,此次参会企业多为美元债大户。”

注意,这是房企第二次集体进京开会了。

在10月15日,中国房地产业协会在北京召开部分房企座谈会,住建部主持了会议,会议持续数小时至傍晚近7点才结束。

监管层摸排房企境外债到期情况

上次出席的企业代表,包括中海、保利、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城、旭辉等10家重点房企的核心管理层。

上次会议目的有3个:

了解一线企业运营情况;征询企业对行业未来发展的意见建议;为决策层提供一些参考。

这次会议目的有2个:

摸排房企境外债到期情况;房企存在的压力。

很明显,这一次多个部门联合“托市”的信号,越来越强烈了。

04 调控边际宽松

我们再来梳理一下。

在资金面,央行已经表态:在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者,开发贷和个人房贷恢复正常发放。

副行长说:金融部门要配合地方稳定市场,言下之意是该复工就复工,交楼是第一位的。

央行行长更是明确表态:一是避免风险传染至其他房地产企业,二是要避免风险传导至金融部门。

权威部门一连串的发声之后,效果很好。

不少城市,房贷利率已经开始回落。

监管层摸排房企境外债到期情况

新房的房贷审批周期,已经缩短到1个月以内。

能够腾挪银行房贷额度的RMBS发行规模,也创出年内新高。

现在政策端又有了发改和外管局“开绿灯”,备案、还债、资金出境、审批会更快。

此外,住建部门的态度也有所“软化”,对10多个城市发布的“限跌令”,还有哈尔滨、长春等地的购房补贴,都没有像以前那样“约谈”,说明调控态度也有所缓和。

05 政策的底线思维

但,有一点要格外注意。

政策依然是“底线思维”:力保交房。

给房企行方便也好,调控边际宽松也好,底线是“不发生系统性风险”。

违约的房企,自求多福,谁家孩子谁抱走。

还没违约的,能通过销售获得多少回款,能拿到多少银行贷款,反正政策已经给你们了,谁能活下去,全凭自己本事。

对开发商来说,最冷的时刻可能已经过去了,可春天什么时候才能到,没人知道。

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